주택연금 담보제공방식 비교 I 저당권방식 I 신탁방식 알아보기

주택연금은 주택담보제공방식에 따라 저당권방식과 신탁방식으로 구분됩니다. 저당권방식은 저당권 설정 후 담보로 제공하는 방식이며, 신탁방식은 신탁계약에 따른 담보제공방식입니다. 두 방식을 알기 쉽게 비교해 보았습니다.

주택연금 담보제공방식

1. 저당권방식은 주택소유자 즉, 연금신청을 희망하는 자의 주택에 저당권을 설정하여 그 주택을 담보로 연금을 제공하는 방식입니다.

2. 신탁방식은 주택소유자와 한국주택금융공사가 체결하는 신탁계약으로 신탁 등기(=소유권이전)하여 그 등기를 담보로 제공하는 방식의 보증입니다.

 

주택연금 가입신청안내

 

담보주택관리

1. 담보주택관리 : 저당권방식은 연금가입자가 담보주택의 소유자로 주택관리의 주체이며, 신탁방식은 연금가입자가 신탁계약에 따라 담보주택 관리의 주체입니다.

2. 관리비용은 두 방식 모두 연금관리자가 부담합니다.

담보주택 처분 시 잔여재산 귀속

1. 담보주택 처분 후 잔여재산의 경우 저당권방식은 민법에 따라 법정상속인에게 귀속하고, 신탁방식은 사전에 연금가입자가 지정한 귀속권리자에게 귀속됩니다.

연금가입자 사망 시 배우자 승계

1. 연금가입자 사망 시 저당권방식은  배우자가 자녀 등 공동상속인의 동의를 얻어 주택소유권을 100% 확보 후 주택연금에 대한 승계가 가능하고, 신탁방식은 신탁계약에 따라 배우자가 수익권을 자동취득하고, 공동상속인의 동의나 별도 등기절차 없이 바로 승계가 가능합니다.

실거주 요건

1. 두 방식 모두 연금가입자 또는 배우자가 담보주택에 실거주해야 합니다.

2. 다만, 공사의 주민등록 이전 동의를 받았다면 실거주요건의 적용을 받지 않습니다.

임대차

1. 저당권방식 :  보증금 있는 임대차는 불가하여 보증금 없는 월세만 가능합니다.

2. 신탁방식 :  보증금 있는 임대차가 가능하며 이 보증금은 공사가 지정하는 은행에 예치해야 합니다. 

3. 담보주택 전부 임대는 두 방식 동일하게  공사로부터 주민등록 이전 승인을 얻은 경우에만 가능합니다.

담보취득비용

담보취득 시 발생하는 비용에는 등록면허세 등 세금과 법무사수수료 비용 등이 있습니다.

1. 저당권방식 : 가입자가 부담하나, 2024년 12월까지 등록면허세를 75%까지 감면 및 한시적으로 등록면허세 및 지방교육세를 제외한 등기 관련 비용을 한국주택공사가 지원해 주고 있습니다.

2. 신탁방식 : 가입자가 부담하나, 현재 한시적으로 공사가 지원해 주고 있습니다.

담보주택 유형

1. 저당권방식 : 주택, 노인복지주택, 주거목적 오피스텔, 주거면적이 50% 이상인 복합용도주택

2. 신탁방식 : 주택, 노인복지주택, 주거목적 오피스텔

3. 신탁방식 이용 제한 주택

• 복합용도주택
• 농지법 상 '농업인 주택' 및 '어업인 주택' 등 주택 소유자의 자격이 다른 법령 등에 따라 제한되어 있는 주택
• 임대차보증금 있는 임대차계약이 5건 이상인 임대목적 주택

주택연금 담보제공방식에 대해 알아보았습니다. 어떤 방식이든 나에게 맞는 합리적인 방법을 선택하기 위해 자세히 알아보면 좋은 것 같습니다.

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